Kupno nieruchomości a umowa przedwstępna

Napisane

Kupno nieruchomości a umowa przedwstępna

Każda umowa kupna sprzedaży w zakresie dotyczącym nieruchomości ma pewna ę – zupełnie inne reguły panują przy sprzedaży na przykład telewizora ućzywanego czy samodzodu – w przypadku nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju i ceny, muszą być wykonane pewne dodatkowe czynności, muszą być spełnione określone wymogi formalne, często nawet nie tyle z uwagi na uwarunkowania prawne, lecz czysto pragmatyczne kwestie. Do takich czynności zaliczyć trzeba bez wątpienia podpisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży danej nieruchomości – jest ona sporządzana w ponad 95 procentach przypadków poszczególnych transakcji. Taka umowa przedswtepna to pewnego rodzaju przyrzeczenie obu stronę przyszłej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości – sprzedający deklaruje, że nie sprzeda już nikomu innemu danej nieruchomości, oczywiście w określonym w umowie przedstepnej okresie czasowy, zaś strona kupująca nieruchomość deklaruje, że nabędzie ta nieruchomość na określonych w umowie przedstepnej warunkach i w określonym czasie. Jako pewna rekojmia dana przez obiestrony występuje w umowie przedstepnej forma zadatkowania przez potencjalnego kupca – wrecza on właścicielowi nieruchomości okreslona kwotę (jest to najczęściej od 5 do 10 procent wartości transakcyjnej danej nieruchomości). Jeśli oferent wycofa się z dokonania w określonym czasie zakupu nieruchomości, zadatek przepada, jeśli zaś sprzedający się rozmysli, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Czytaj dalej

Mieszkanie w kamienicy – zasady wykupu

Napisane

Mieszkanie w kamienicy – zasady wykupu

W naszym kraju jest niemało nieruchomości starszych, jak kamienice, gdzie na parterach często mieszczą się sklepu, biura czy punkty usługowe, a na wyższych kondygnacjach są mieszkania – większość z nich to lokale mieszkalne kwaterunkowe lub tak zwane komunalne. Jak mówią szacunki, w Polsce tego rodzaju mieszkań, które należą jeszcze do poszczególnych miast i gmin, jest około półtora miliona. Oczywiście wiele z mieszkań zlokalizowanych w starych kamienicach to są te wykupione na własnośc, czasami nawet całe kamienice są już w prywatnych rękach, z każdym rokiem rośnie też liczba lokali mieszkalnych, które są nabywane od miasta na preferencyjnych warunkach przez najemców takich lokali mieszkalnych. Poszczególne miasta mają dowolność (oczywiście nie nieograniczoną) w polityce mieszkaniowej, w odniesieniu do posiadanych w swoich zasobach lokali mieszkalnych – o tym, czy można wykupić takie lokale i na jakich zasadach przez osoby w nich zamieszkałe decyduje rada miasta czy gminy, oczywiście zasady te mogą w każdej chwili zostać zmienione. Niektóre miasta preferują sprzedaż tego rodzaju lokali mieszkalnych z dużą bonifikata, dochodząca nawet do 90 procent aktualnej wartości danego mieszkania – jest to korzystne dla miast zwłaszcza w odniesieniu do kamienic starych, zaniedbanych, wymagających przeprowadzenia licznych napraw i remontów, w tym remontu kapitalnego.

Czytaj dalej

Współpraca z agencją nieruchomości – jakie koszty

Napisane

Współpraca z agencją nieruchomości – jakie koszty

Coraz liczniejsze agencje pośrednictwa nieruchomości, powstające w naszym kraju po roku 90-tym XX wieku, poprzez swoich agentów i pracowników namawiają właścicieli nieruchomości, którzy indywidualnie szukają kupców na swoje domy, działki czy mieszkania, do nawiązania współpracy a poszczególnymi biurami nieruchomości w celu efektywnej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. W Polsce system funkcjonowania agencji pośrednictwa nieruchomości działa na zasadzie prowizyjnej, a więc generalnie agencja dopiero jest uprawniona dotrzymania wynagrodzenia w postaci ściśle określonej w umowie pośrednictwa prowizji, jeśli transakcja sprzedaży dojdzie do skutku, a to właśnie dana agencja znajdzie kupca na rzeczoną nieruchomość (wyjątkiem jest sytuacja, kiedy umowa zostaje zawarta na wyłączność – wówczas nieważne bezie, skąd przyjdzie kupiec, agencji i tak należy się wynagrodzenie, uzgodnione wcześniej w umowie pośrednictwa). Taki system pracy powoduje, że agencjom zależy na jak najszybszym znalezieniu kupca na nieruchomość, którą posiada w swojej ofercie, najczęściej koszty pośrednictwa agencji ponosza obie strony transakcji – i sprzedający, i kupujący nieruchomość, w takiej samej wysokości, określonej procentowo w stosunku do kwoty transakcyjnej. Może też koszty ponieść tylko sprzedający, co jest coraz częstszą praktyką, jeśli podpisana umowa pośrednictwa jest nazwana ofertą bezpośrednią.

Czytaj dalej

Domy pasywne – jaki system dopłat

Napisane

Domy pasywne – jaki system dopłat

W coraz większej ilości państw na świecie coraz większa uwag e zwraca się na takie aspekty jak oszczędności poszczególnych rodzajów energii, z jednej strony jest to oszczędność dla poszczególnych obywateli, a drugiej zaś interes globalny, bowiem mniejsza produkcja energii, mniejsze jej zużycie to zarazem i zmniejszenie efektu cieplarnianego, z którym to zjawiskiem faktycznie trzeba podjąć zdecydowana walkę. Dużym wkładem w politykę oszczędności energetycznych jest budownictwo, preferujące wznoszenie obiektów, które mają coraz lepsze wskaźniki termoenergetyczności, a więc do ogrzania, których to obiektów potrzeba znacznie mniejszych ilości energii cieplnej niż jeszcze jakiś czas temu. Takie domy posiadające bardzo niskie wskaźniki termoenergetyczne noszą nazwę domów pasywnych, w Polsce wprowadza się właśnie system dopłat, który obejmie właśnie budownictwo energooszczędne, nie tylko w postaci domów jednorodzinnych, ale również i mieszkań, zlokalizowanych w tak budowanych blokach mieszkalnych. Budując dom pasywny można otrzymać maksymalna dotacje w wysokości nawet 50 tysięcy złotych, w postaci ulgi kredytowej, obecnie oferuje ta usługę 3 banki, niedługo będzie ich 7, przy czym warunkiem jest uzyskanie takich parametrów budynku jednorodzinnego, by jego całoroczne zapotrzebowanie na energię cieplna nie było większe niż 20 kilowatogodzin na jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

Czytaj dalej

Ceny mieszkań – czy już będą rosły

Napisane

Ceny mieszkań – czy już będą rosły

W latach 2003-2007 byliśmy świadkami zjawiska, kiedy to znakomicie sprzedawały się wszelkiego rodzaju nieruchomości, kancelarie notarialne i biura pośrednictwa nieruchomości pracowały na pełnych obrotach, a ceny nieruchomości wszelkiego rodzaju rosły wciąż i rosły. Jednak przyszedł kryzys roku 2008 i stopniowo zaczęło wszystko działać w odwrotnym kierunku – z roku na rok malała liczba zawieranych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, stopniowo też obserwowaliśmy obniżkę cen zarówno mieszkań, jak też działek budowlanych i domów jednorodzinnych – jedynie cny nieruchomości komercyjnych przez cały ten okres czasu obniżyły się w niewielkim stopniu. Od kilkunastu miesięcy trwają spekulacje, czy jeszcze mieszkania będą taniały, czy już będzie tylko drożej – pomimo tego, że zwolenników tej drugiej teorii jest zdecydowanie więcej, to ich prognozy nie sprawdziły się, bowiem do teraz praktycznie nieruchomości takie jak mieszkania nie drożeją, jedynie w niektórych większych miastach widzimy niewielkie zwyżki, bardziej jako korekta cen niż zapowiedź większych podwyżek. Jednak chyba naprawdę możemy już zapomnieć o kolejnych zniżkach cenowych w tym segmencie nieruchomości – deweloperzy zapowiadają już wyższe ceny obecnie powstających domów mieszkalnych, zaś wejście od nowego roku w życie programu Mieszkanie dla młodych spowoduje zapewne znaczący wzrost cen mieszkań deweloperskich.

Czytaj dalej

Czy uwolnienie zawodu pośrednika jest korzystne

Napisane

Kilka dni temu weszło już w życie nowe prawo, związane z uwolnieniem szeregu zawodów, a więc tak zwana I transza deregulacji zawodowej – proces ten obejmuje również profesje pośrednika w obrocie nieruchomościami. Prace nad ustawa trwały od kilku lat, wywoływały liczne głosy zarówno sprzeciwu, jak i chwalące tego rodzaju rozwiązania prawne, Zwolennicy deregulacji zawodów wskazywali na fakt, że w Polsce jest ich stosunkowo dużo, w porównaniu z krajami zachodnimi, argumentowali, że deregulacja ożywi rynek pracy, spowoduje większa konkurencje na rynku, a więc automatycznie i większa konkurencje cenową, co przyczyni się do obniżenia cen świadczonych usług. Jeśli chodzi o deregulacje zawodu pośrednika nieruchomości, to nie są już potrzebne ani specjalne egzaminy, ani wykształcenie wyższe, ani też 6 miesięczna praktyka zawodowa – wystarczy zarejestrować firmę oraz wykupić odpowiednie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Istniejące już na rynku agencje pośrednictwa nieruchomości wyrażają opinie, iż źle się stało – uwolnienie zawodu pośrednika, nie istnienie żadnych wymogów spowoduje obniżenie prestiżu statusu zawodu pośrednika w społeczeństwie, pogorszenie opinii poprzez świadczenie przez nie licencjonowanych pośredników usług na marnym poziomie, a wówczas trudniej będzie namówić wiele osób do współpracy z agencją.

Czytaj dalej

Pośrednicy nieruchomości – jakie stosują prowizje

Napisane

W naszym kraju jest obecnie działających kilka tysięcy agencji pośrednictwa nieruchomości, w sytuacji zaś, kiedy został już uwolniony rynek pośredników nieruchomości, a więc nie będzie wymagana licencja, aby założyć agencje nieruchomości, liczba agencji tego rodzaju bardzo szybko może się jeszcze zwiększyć. Generalnie w Polsce agencje pośrednictwa nieruchomości działają na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego – podczas nawiązania współpracy z konkretnym klientem, właścicielem nieruchomości, która zostaje wystawiona na sprzedaż, ustalana jest poprzez umowę pośrednictwa wysokość prowizji, jaka będzie wypłacona agencji w przypadku sprzedaży danej nieruchomości. Prowizja jest najczęściej wyrażona w procentach w zależności od wysokości kwoty transakcyjnej, chociaż nie jest to jakiś sztywny wymóg – wszystko jest kwestią indywidualnej umowy pomiędzy stronami, przy czym od każdej otrzymanej prowizji agencja musi jeszcze odprowadzić podatek VAT, wynoszący obecnie 23 procent. Prowizje są pobierane przez agencje od obu stron lub też tylko od sprzedającego, jeżeli umowa pośrednictwa jest zawarta na zasadzie bezpośredniości. Średnia prowizja wynosi po 2,5 procenta zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego, aczkolwiek przy wyższych kwotach transakcyjnych prowizje są procentowo mniejsze, i tak zapewniają bowiem dobry zysk.

Czytaj dalej

Duże mieszkania – nadal trudne do sprzedaży

Napisane

Osoby, które obserwują dość uważnie i regularnie rynek nieruchomości w swojej okolicy, na pewno zauważyli jedna prawidłowość – od dłuższego już czasu powtarzają się te same oferty, nawet od 2-3 lat, że zmniejszonymi cenami, zachwalające dana nieruchomość. Oferty te najczęściej dotyczą dużych mieszkań, przy czym większość z nich dotyczy mieszkań oferowanych na wtórnym rynku, chociaż są wśród omawianych ofert również i te mieszania oferowane przez deweloperów. Dlaczego tak się dzieje, że nagle, po kilkunastu latach prosperity w tym segmencie mieszkaniowym, ludzie stracili ochotę do kupowania tego rodzaju lokali mieszkalnych? Najbardziej powszechna przyczyna takiego stanu rzeczy jest brak zdolności kredytowej do finansowania tak znacznych inwestycji, bowiem zakup mieszkania 70 czy 80 metrowego mieszkania w Warszawie czy Poznaniu, w dobrej lokalizacji, to wydatek, co najmniej pół miliona złotych, a żeby uzyskać takiej wysokości kredyt, naprawdę trzeba posiadać niesamowite dochody i zabezpieczenia, zwłaszcza w świetle rekomendacji wydawanych od kilkunastu miesięcy przez Komisje Nadzoru Finansowego. Wobec powyższego deweloperzy budują duże mieszkania w ilościach takich, aby nie zalegały one na rynku, a ludzie przerzucili się na mniejsze, a co za tym idzie – tańsze lokale mieszkalne, które są w zasięgu możliwości kredytowych.

Czytaj dalej

Pośrednik bez licencji – czy dobre rozwiązanie

Napisane

Pośrednik bez licencji – czy dobre rozwiązanie

Od kilku już lat obecnie sprawującą w naszym kraju władzę ekipa zapowiadała, iż będzie dążyć do uwolnienia wielu zawodów – chodzi o to, by móc wykonywać pewne profesje, takie jak na przykład pośrednik w handlu nieruchomościami, taksówkarz czy też pilot wycieczek turystycznych, bez konieczności przechodzenia specjalnych kursów i zdobywania licencji na wykonywanie takiego zawodu. Tego rodzaju propozycje wywoływały skrajne emocje – osoby już wykonujące zawody, które zamierzano uwolnić, protestowały mocno przeciwko takiemu rozwiązaniu, mówiąc o tym, że uwolnienie zawodów skaże większość klientów na bylejakość usług, na brak profesjonalizmu i wiedzy niezbędnej do wykonywania danej profesji – takie protesty płynęły między innymi ze środowiska licencjonowanych pośredników nieruchomości, którzy już prowadza takie agencje pośrednictwa. Wynikają jednak one ze strachu przed wzrostem konkurencyjności w branży – firmy bez licencji to zazwyczaj jednoosobowe działalności, które mają niskie koszty, a co za tym idzie – mo9ę stworzyć atrakcyjniejszą cenowo ofertę dla klienta. Z kolei zwolennicy uwolnienia wielu zawodów twierdzili, że przepisy stanowią sztuczna barierę, utrudniającą rozwijanie swoich firm, że to je hamuje, że wszystkie ograniczenia są zupełnie sztuczne. Już na dniach nowelizacja ustawy zacznie działać i aby móc założyć agencje pośrednictwa nieruchomości, wystarczy tylko niekaralność – nieważne będzie wykształcenie ani posiadana wiedza z zakresu nieruchomości. Pośrednicy już działający na rynku uważają, że w ten sposób zawód pośrednika w handlu nieruchomościami bardzo straci prestiż w społeczeństwie, który tak na dobra sprawę i tak nie należy do największych.

Czytaj dalej

Pracownik agencji nieruchomości – czym powinien się wyróżniać

Napisane

Pracownik agencji nieruchomości – czym powinien się wyróżniać

Jest takie powiedzenie w naszym kraju, mówiące o tym, że jak cię widzą, tak cię piszą – to można znakomicie odnieść chociażby do pośrednika w obrocie nieruchomościami – w tym właśnie zawodzie jest pożądana, a nawet konieczna do odniesienia sukcesu pewna ilość cech i przymiotów, którymi powinien wykazywać się dany człowiek, pełniący taką funkcję. Nienaganny, zazwyczaj elegancki strój przekonuje naszych klientów, zarówno tych pragnących sprzedać swoją nieruchomość, jak i potencjalnych kupców, że jesteśmy osobą na odpowiednim poziomie, że skoro mamy się, za co odpowiednio ubrać, jeździmy niezłym autem (najlepiej firmowym), więc świadczy to o naszych dobrych dochodach, a więc i skuteczności w działalności agencyjnej, bo przecież pośrednicy nieruchomości w naszym kraju pracują na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego. To także podstawa budowania zaufania na linii agent – klient. Kolejne cechy, jakimi powinien wykazywać się taki pośrednik, to talent do przekonywania innych osób do swoich racji – po prostu trzeba tak przedstawić warunki współpracy, wykazać się darem przekonywania, że dany rodzaj umowy zapewni największą skuteczność w realnym działaniu, że rzucimy wszystkie środki i siły, żeby sprzedać daną nieruchomość, aby właściciel tejże działki czy mieszkania był o tym święcie przekonany (co wcale nie oznacza, że zwolni nas to z podejmowania szeroko zakrojonych działań właśnie w celu znalezienia na dana nieruchomość dobrego kupca). Umiejętności interpersonalne to element, bez którego nikt nie zostanie dobrym pośrednikiem handlowym.

Czytaj dalej
Strona 1 z 212